چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟

چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ برخی افرادی که وارد حوزه صنایع ساختمانی و ساخت و ساز می شوند یا تصمیم می گیرند به عنوان یک شرکت ساخت و ساز مشغول به کار شوند یا اینکه از طریق همکاری با شرکت های ساختمانی و معماری برای خود یا به منظور سرمایه گذار و خرید و فروش فعالیت بیزنسی خودشان را شروع کنند. با اینکه در این حوزه می توان درآمدزایی خوبی داشت اما گاها مشاهده شده که شرکت ها یا افراد حقیقی بخاطر نبود دانش و تجربه کافی یا برنامه ریزی اصولی، عدم آشنایی با روند شروع ساخت و ساز و غیره یا مشکلات زیادی را تجربه می کنند یا متحمل ضررهای سنگین می شوند. به همین دلیل ما در گروه معماری آد تصمیم گرفتیم به این سوال اساسی پاسخ دهیم که چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم و باید چه کار کرد؟

چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم و چه کار باید کرد؟

برای ساخت و ساز از کجا شروع کنیم؟ برای اینکه ساخت و ساز شروع شود یکسری مراحل و اقداماتی باید انجام داد. ساخت خانه ویلایی، آپارتمان، برج یا هر نوع واحد مسکونی، تجاری و اداری بدون آگاهی و تسلط کامل نسبت به مراحل اجرایی قطعا با شکست مواجه شده یا ضررهای زیادی به همراه خواهد داشت. در ادامه مراحل شروع ساخت و ساز را توضیح داده ایم:

• خرید زمین مناسب

اولین گامی که برای شروع ساخت و ساز باید بردارید انتخاب و خرید زمین مناسب است. برای این منظور ابتدا باید بدانید که بهترین ابعاد زمین برای ساخت ویلا یا هر نوع ساختمان دیگری چقدر است، شرایط زمین چگونه است، سند ملک با مشخصات و موارد مختلف همخوانی دارد یا خیر، چه موقعیتی دارد و امکان فروش ساختمان چقدر است و غیره. با بررسی کلیه عوامل و دریافت استعلام های لازم از سوی شهرداری منطقه مدنظر می توانید بهترین زمین را خریداری کنید. در انتخاب زمین برای ساخت و ساز یک واحد مسکونی امروزه به این مورد توجه می کنند که واحد کوچکتر زودتر فروش می روند یا برای ساختمان تجاری بهتر است زمین مدنظر بر خیابان اصلی باشد.

• مجوزهای لازم

گام بعدی لازم برای اینکه بدانید چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم، دریافت مجوزهای مربوطه از سوی شهرداری است تا پس از بازدید مأموران، پرونده تشکیل شود و عوارض پرداخت شود. پس از آن شیت بندی معماری و نقشه معماری، پروانه ساخت و مدارک پیش نویس تهیه شده و در نهایت مجوز ساخت صادر می گردد. با توجه به توضیحات و مواردی که مأمور شهرداری به کارشناسان ذیربط خواهد داد، دستور نقشه ساخت به مالک یا شرکت ساخت و ساز داده می شود که تا چه میزان حق ساخت یا سطح اشغال وجود دارد، کروکی زمین چگونه است، املاک مجاور چه هستند و چه موقعیتی دارند، عرض گذر و ابعاد و موقعیت زمین به چه صورت است.

• دستور نقشه ساخت

دستور نقشه ساخت یکی از دسته مواردی است که وقتی سوال می پرسید برای ساخت و ساز از کجا شروع کنیم، باید برای گرفت آن از سوی شهرداری اقدام نمایید. درون دستور نقشه ساخت اطلاعات مختلف مثل شماره پرونده، کد شناسایی ملک، مشخصات فرد مالک یا شرکت سازنده، ابعاد زمین و مقدار مجاز ساخت و ساز، کاربری ملک، میزان تجاوز ساختمان به املاک مجاور، تعداد طبقاتی که برای ساخت و ساز مجاز هستند و غیره درج شده اند. پس از دریافت دستور نقشه ساخت، باید به شخصی که مهندس معمار است بروید تا براساس اطلاعات مندرج در دستور نقشه ساخت، نقشه فاز یک معماری را طراحی کند.

پس از طراحی نقشه فاز یک معماری، نوع اسکلت ساختمان (فرق اسکلت بتنی و فلزی) مشخص شده، نقشه های مختلف تعیین شده و تأسیسات هم مشخص می گردند. تمامی این نقشه های معماری با در نظر گرفتن ضوابط و قوانین شهرداری و اطلاعات دستور نقشه ساخت است. اگر می خواهید بدانید که چگونه ساخت و ساز کنیم باید با این موارد آشنایی کامل داشته و از لحاظ قانونی رعایت کنید.

• دریافت پروانه ساخت

مرحله بعدی در پروسه چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم گرفتن پروانه ساخت از طریق شهرداری منطقه مربوطه است. اما چطور پروانه ساخت بگیرید. پس از اینکه کلیه مراحل قبلی را طی کردید و تمامی نقشه های معماری به تأیید، مهر و امضای طراح و کارشناس مربوطه رسید، باید نقشه های مربوطه را به دفتر خدمات ارسال کنید. شهرداری نیز برحسب نوع کاربری و تعداد طبقات و نوع نقشه و شرایط موجود، فیش عوارض برای شما صادر می کند. تنها زمانی پروانه ساخت و برگه مجوز شروع به کار صادر می شود که عوارض را پرداخت کرده باشید.

پس از اینکه عوارض را در پیشخوان دولت پرداخت می کنید، مدارک پیش نویس برای مشخص شدن مهندس ناظر صادر می شوند. منظور از مدارک پیش نویس، آزمایش مکانیک خاک و تأییدیه سازمان نظام مهندسی است. پس از اینکه پروانه ساخت که همان شناسنامه فنی ساختمان است را دریافت کردید باید به سازمان نظام مهندسی بروید تا مهندس ناظر ساختمان تعیین شود. سپس با ناظر و مجری قرارداد امضا کرده و از هر دو برای برگه شروع به کار امضا می گیرید.

همانطور که در ابتدای پاسخ به چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم عرض کردیم این فرایند نسبتا پیچیده بوده و کارهای اداری زیادی دارد. به همین دلیل حتما باید با تمامی جنبه ها و مقوله های مختلف آن آشنایی داشته باشید.

نکات قبل از شروع ساخت و ساز

تا اینجا متوجه شدید که چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم و چه مراحلی دارد اما این پایان کار نیست. قبل از اینکه عملا ساخت و ساز شروع شود چند کار دیگر نیز باید انجام گیرد. اولین کار این است که تمامی نقشه ها باید هم توسط ناظر و مجری بررسی شوند و هم از ملک بازدیدکنند تا اگر مغایرت مشاهده شد برای انجام اصلاحات به شهرداری ارجاع گردد.

از طرفی قبل از اینکه ساخت و ساز را شروع کنید مهندس ناظر باید ایمنی زمین را هنگام تخریب، گود برداری و غیره و مقاومت در برابر زلزله و سایر موارد را بررسی کند. همچنین دستورات لازم برای انجام اقداماتی در خصوص ایمن سازی محل عبور افراد و خودروها، نصب تابلو مربوط به مشخصات پروژه و در صورت نیاز زمان احداث، حصارکشی و تأیید بیمه کارگران قبل از شروع ساخت داده می شوند.

بنابراین علاوه بر اینکه باید بدانید چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم و چه مجوزها و اقداماتی نیاز است نسبت به تمهیدات قبل از شروع عملی کار نیز باید اطلاعات کامل داشته باشید.

نکات شروع ساخت و ساز

برای اینکه بدانید چگونه ساخت و ساز کنیم یا چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم باید در دو حیطه کلی تسلط کامل داشته باشید. اولین حیطه آشنایی با پروسه و روند اجرایی و دریافت مجوزهای مربوطه است. دومین حیطه مربوط به نکاتی است که از زمان طراحی تا پایان کار باید بدانید.

به عبارت دیگر نکات شروع ساخت و ساز تعیین می کنند که چگونه بازار مسکن را تحلیل کنید، کدام زمین ها ارزش خرید و ساخت و ساز را دارند، برنامه مدون و مشخص تعیین کنید، موارد حقوقی و قراردادی که باید بدانید چه مواردی هستند و چگونه مسائل مالی و اقتصادی پروژه را مدیریت کنید تا با کسری بودجه مواجه نشوید. بنابراین اینکه سوال می شود چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم پاسخ بسیار گسترده ای دارد که در این مطلب تلاش کرده ایم پاسخ کاملی به آن بدهیم. نکاتی که برای شروع ساخت و ساز باید بدانید عبارتند از:

• ویژگی یک خانه خوب از نظر معماری را بشناسید. این نوع شناخت به شما کمک می کند تا بدانید دقیقا براساس این اطلاعات باید چه نوع زمینی را انتخاب کنید، در نقشه های ساختمانی چه مواردی را در نظر بگیرید و اساسا در هر مرحله باید چه کار کنید.

• در کنار آگاهی نسبت به مواردی پیرامون چطور بسازیم و ساخت و ساز را شروع کنیم باید ایمنی و موارد مرتبط با ضوابط شهرسازی، بیمه مسئولیت عمومی و بیمه کارگری را نیز فراهم کنید.

• یکی از نکات بسیار مهم در خصوص اینکه چگونه وارد ساخت و ساز شویم، شناخت کامل مشتری هدف براساس منطقه ای است که در آن حضور دارید. به عبارت دیگر باید بدانید که در منطقه شما متراژ بالا یا پایین، ملک شخصی و ویلای فلت یا مجتمع آپارتمانی و غیره کدام یک بیشترین میزان فروش را دارند و تقاضا برای آنها زیاد است.

• تأمین منابع مالی، برآورد صحیح از شرایط بازار مسکن، انتخاب شراکت مناسب و قابل اطمینان و دریافت بودجه و وام از نهادها و سازمان های مربوطه از دیگر کارهایی است که باید قبل از شروع ساخت و ساز انجام داده باشید.

• مشخص کردن و تهیه کامل ابزار و تجهیزات لازم، استفاده از تکنولوژی جدید ساختمان سازی و موارد دیگر از جمله مواردی است که باید بررسی شوند تا بدانیم چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم.

• شناخت کامل در خصوص انواع نقشه های ساختمانی و تعیین محل دقیق تمامی بخش ها و اتاق ها و مشخص نمودن رابط کاربری هر فضا و کارکرد آن و از همه مهمتر در نظر گرفتن تعداد ساکنین و نیازهای فعلی و آینده از مهمترین نکاتی است که باید در خصوص چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم اطلاعات کامل داشته باشید.

مراحل شروع ساخت و ساز

پس از آشنایی با این مورد که چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم و اساسا چه مراحلی باید پشت سر گذاشته شوند و نسبت به چه نکاتی باید تسلط کامل داشته باشید، برخی مراحل نیز وجود دارند. این مراحل به شما کمک می کنند تا بدانید چگونه ساخت و ساز کنیم و چه ترتیبی در روند اجرایی کار وجود دارد.

• تخریب سازی و خاکبرداری

برای تخریب و خاکبرداری باید شرایط زمین و موقعیت آن نسبت به املاک مجاور سنجیده شود و مصالحی هم که در ساخت ساختمان به کار رفته به شکل دقیق مشخص شوند. تخریب سازی ساختمان به روش های مختلف امکان پذیر است که می توان به روش قدیمی توپ تخریب به کمک جرثقیل، انفجار کنترل شده (روشی است که بیشتر برای سوله، پل، سیلو و سازه های دیگر استفاده می گردد)، بیل مکانیکی (برای ساختمان های با بیش از 20 متر ارتفاع) و روش دستی که بسیار قدیمی است و از بالا به پایین انجام می شود. اما اگر روند ساخت و ساز به گونه ای است که قصد خرید زمین را دارید و برایتان سوال شده که چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم طبیعتا این مرحله حذف خواهد شد.

پس از تخریب باید خاکبرداری صورت گیرد تا سطح کار کاملا همگن و صاف باشد و هیچ گونه پستی و بلندی به چشم نخورد. در این مرحله قبل از شروع ساخت و ساز، بهتر است که خاکبرداری تا عمق 160 سانتیمتری زمین انجام شود.

• پی ریز و ایجاد فونداسیون

چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ پس از تخریب و گودبرداری یا خرید زمین و گودبرداری نوبت به پی ریزی و ساخت فونداسیون می رسد که همان پایین ترین بخش هر سازه ساختمانی است و با خاک تماس مستقیم دارد و کل سازه وزن خود را به آن منتقل می کند.

• اسکلت سازی و اجرای سفت کاری

سومین مرحله در پروسه چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم، انتخاب و ساخت اسکلت ساختمانی است تا با توجه به شرایط زمین و ویژگی های اقلیمی بهترین نوع انتخاب شوند. سازه ساختمانی باید علاوه بر مقاومت کلی و پایداری بالا در برابر حوادث طبیعی مثل زلزله نیز کاملا مقاوم باشد. منظور از اجرای سفت کاری هم انجام کارهایی مثل بتن ریزی، احداث تیر و ستون و بادبند و دیوار برشی و حامل، دیوار چیدن و سقف گذاشتن است. برای اینکار به طراحی پلان مسکونی، تجاری یا اداری نیاز دارید.

• نازک کاری

اما مرحله آخر در پروسه چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم، نازک کاری است. منظور از نازک کاری کلیه کارها نظیر عایق کاری، گچ کاری، سنگ کاری، کاشی کاری، برق کاری، لوله کشی های آب و برق و گاز، نصب درب و پنجره و زیباسازی های مختلف است. بد نیست بدانید که حدود 70% کل هزینه های ساخت و ساز به مرحله نازک کاری اختصاص داه می شود بنابرین باید نسبت به جنبه های مختلف از نیروی کار گرفته تا ساخت و سازهای آینده را در نظر گرفت.

جمع بندی مطالب

برای پاسخ دادن به این سوال که چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم لازم است که کلیه اصول ضوابط مهندسی، قراردادهای حقوقی، مراحل و مجوزهای لازم را توضیح داد. علاوه بر این نکاتی نیز در قبل و حین ساخت و ساز وجود دارند که تکمیل کننده این مبحث هستند. ما در گروه معماری آد با تجربه موفق و حضور پر افتخار در جشنواره های بین المللی تلاش کردیم تا این تجربیات را در اختیار شما عزیزان بگذاریم.